Ho partecipato con molto interesse ai lavori de Il Forum dell’Abitare – una nuova strategia per la casa, promosso settimana scorsa dall’Assessore a Casa e Piano Quartieri del Comune di Milano, Pierfrancesco Maran, di cui abbiamo il piacere di ospitare riflessioni e proposte in questo numero di Dedalo News, nella rubrica finale dedicata alle interviste.

Condivido l’analisi che vede la nostra città in una fase molto delicata: Milano, infatti, da un lato deve fare i conti con le ricadute della crisi che ha colpito l’economia e la società, generando condizioni di disagio e di mancata integrazione, dall’altro vive una condizione di grandissime opportunità grazie anche al suo tessuto economico vivo e reattivo, oltre che dall’essere città cuore di un sistema metropolitano in grado di competere a livello internazionale.

La città ha una sfida da vincere: creare le condizioni per uno sviluppo di qualità che apra le porte ad un rinnovamento in cui siano liberate le risorse endogene e la capacità di fare.

Il sistema Milano procede spedito e consente alla nostra città di affermarsi come una tra le città europee più dinamiche e attrattive a livello globale, ormai in una corsa isolata nel confronto con altre città del Paese.

Gli indicatori sono ancora positivi. Con riguardo al mercato immobiliare, il volume di compravendite di abitazioni è stato molto consistente nel 2021. Lo shock da lockdown ha dato, infatti, una forte spinta alle famiglie a migliorare la propria condizione abitativa. Le compravendite di abitazioni nel Comune di Milano, secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate-Omi, sono aumentate del 24% nel 2021 e del 30% nei Comuni della Provincia di Milano. Una tendenza che è proseguita anche nel 2022, pur scontando un rallentamento nel III° trimestre dovuto al quadro di incertezza economica dovuto alla guerra in Ucraina con un aumento dell’inflazione e dei tassi di interesse sui mutui.

Con una ripresa di compravendite nell’ultimo trimestre del 2022. Complessivamente il volume di compravendite nel Comune di Milano è aumentato del 6,2% nel 2022 rispetto all’anno precedente. La pressione della domanda ha spinto l’aumento dei prezzi delle abitazioni, sia nuove sia esistenti. Con un aumento medio annuo dell’indice dei prezzi delle abitazioni dell’Istat del +6,7% nel 2022, il Comune di Milano registra per il settimo anno consecutivo un incremento dei prezzi delle abitazioni.  

Ma c’è un aspetto che è estremamente significativo ed evidenziato anche dal materiale distribuito in occasione di questo evento. Tutti i dati rilevati appaiono ancora in crescita, tranne uno: i salari.

Pur in un momento delicato, il settore edile ha comunque voluto rinnovare il contratto nazionale e provinciale: anche se non pari all’inflazione, i salari sono aumentati e la previsione dell’Elemento Variabile della Retribuzione (EVR) aiuta a lenire l’effetto caro prezzi.

Viviamo una fase congiunturale incerta che scarica sulla filiera una situazione di non sostenibilità dei costi di produzione e gestione, con ricadute pesanti su tutta la catena del valore.

Credo che sia ormai chiaro a tutti come i costi siano cresciuti di circa il 30 % in un arco temporale di pochi mesi, mandando in tilt tutti i piani finanziari e frenando nuovi investimenti immobiliari.

In questo contesto è difficile realizzare edilizia convenzionata e sociale nel quadro delle regole vigenti del PGT, nessuna politica seria di affitti a costi giusti si potrà affermare ed è molto concreto il rischio di avere un mercato di alloggi non accessibile già dai ceti a medio reddito.

Noi operatori, insieme a tutta la filiera della rigenerazione, abbiamo sollecitato l’Amministrazione comunale nell’attivare un procedimento di variante allo strumento urbanistico vigente anche (ma non solo) in considerazione del fatto che un Piano di Governo del Territorio può certamente contribuire ad una politica di contenimento dei prezzi degli immobili.

Non solo il Comune potrebbe mettere a disposizione a basso prezzo, o addirittura nullo, i propri terreni (secondo una politica già nota), ma una variante al PGT potrebbe altresì sbloccare terreni privati che pure potrebbero essere vincolati a ERS laddove la proprietà li offrisse per tale uso.

La città di Milano non può essere una metropoli esclusiva ed escludente, inaccessibile a chi oggi le garantisce lavoro, energia, talento. Sul lungo periodo, tale fenomeno sarà una barriera ad un modello di crescita sostenibile.

Analizzando il materiale elaborato in occasione di questo evento, anche io credo che l’allargamento dei confini sia inevitabile nella risoluzione delle problematiche legate al costo degli alloggi in vendita e in affitto.

Ma allargamento dei confini non vuol dire che, semplicemente, si portano fuori dalla città di Milano le case sociali: sarebbe un grandissimo errore e una perdita per tutta la città.

Allargare i confini vuol dire costruire un progetto di città più grande, in cui infrastrutture e servizi siano progettati e gestiti in modo diverso e senza discontinuità.

Nella nostra legge regionale di governo del territorio, viene accennata la possibilità della cosiddetta perequazione a livello intercomunale: si tratta di una disciplina certamente ancora acerba e pertanto di difficile attuazione.

Non sono a conoscenza di interventi complessi che si sono avvalsi di tale facoltà (ricordo solo il Piano d’Area di Malpensa che aveva previsto una perequazione che ha coinvolto più Comuni), ma ritengo che questo tema possa davvero rappresentare la prossima frontiera di una nuova urbanistica: ritengo, infatti, fondamentale e prioritario che il Comune assuma la dimensione metropolitana come orizzonte territoriale della propria iniziativa, promuovendo la cooperazione sovracomunale, sul tema delle politiche abitative, ma anche per la definizione di nuovo equilibrio tra spazi del lavoro e aree urbane, la localizzazione di servizi/funzioni strategiche, le infrastrutture e le politiche di mobilità, le strategie per la gestione dei cambiamenti climatici.

Sicuramente è urgente condividere un progetto di carattere infrastrutturale capace di ridurre le distanze fisiche e migliorare la mobilità delle persone con i comuni della cintura metropolitana.

Ma bisogna parallelamente eliminare le inefficienze digitali che rendono impossibili connessioni affidabili e veloci.

Pensare a una Milano allargata vuol dire anche pianificare un decentramento dei servizi importanti per la città in modo da includere aree e territori nell’uso di funzioni pubbliche.

Queste nuove centralità possono favorire sviluppi residenziali in aree meno dense e dove la città potrebbe espandersi con logiche differenti, aperte ad un più largo spettro di popolazione.

Ad essere potenzialmente escluse non sono solo le fasce di popolazione con redditi non più sufficienti per sostenere i crescenti costi dell’abitare in città, non solo le famiglie, ma intere categorie di city users, essenziali per accrescere la creatività e l’innovatività della città, e per garantire le competenze necessarie alle imprese presenti.

Non posso che condividere molte delle conclusioni a cui è giunto l’Assessore Maran e siamo pronti ad un confronto operativo sugli strumenti che sono stati proposti.

Nessuna preclusione alla creazione di un nuovo “soggetto” in grado di operare per la gestione efficiente ed efficace del processo di risposta ai bisogni di casa sociale. Sono da vedere nel dettaglio i meccanismi attuativi, ma in linea di principio tale società dedicata potrà essere utile solo se sarà realmente in grado di facilitare il processo e garantire tempi certi secondo un procedimento chiaro e facilmente attuabile, senza ingolfare ancora di più un procedimento già complesso e delicato.

Pongo solo l’accento sul fatto che mancano a Milano le condizioni per continuare a produrre abitazioni per la fascia a reddito medio, per quella parte della popolazione che tradizionalmente lavora e vive in città animando un tessuto vivo che rischiamo di espellere.

Per poter agire su questo mercato bisogna cambiare le regole e prendere coscienza che oggi i costi di costruzione sono cresciuti del 30 % e sotto non si può realizzare convenzionata di qualità.

Le normative sulla Edilizia Residenziale Sociale hanno dimostrato di essere inadeguate per lo sviluppo di questa attività che è indispensabile per una crescita equilibrata della nostra città.

In particolare, devono essere riviste le percentuali e le tipologie di ERS previste dall’art. 9 delle NdA del piano delle regole. Detta ripartizione, dall’esperienza ad oggi maturata, non consente la sostenibilità economica dell’intervento.

E’ una questione che il Tavolo C’è Milano da Fare ha posto all’attenzione del Sindaco Sala e dell’Assessore Tancredi che – come detto poco fa - hanno condiviso la richiesta di rivedere rapidamente il PGT per aumentare le quote di housing sociale e per dotare le periferie di maggiori servizi.

Chiudo queste mie riflessioni puntando l’attenzione sul tema della qualità architettonica delle trasformazioni e dell’impatto in termini di sostenibilità.

Non voglio banalizzare dicendo che c’è bisogno di bellezza nello sviluppo immobiliare, di architettura e creatività, ma c’è certamente bisogno di osare e di sperimentare, di spingere l’acceleratore sui processi di cambiamento.

Milano è l’unica città che può avere il coraggio di spingersi oltre il limite della comfort zone per imboccare nuove strade e l’impegno verso lo sviluppo di un piano casa è una grandissima occasione per fare veramente di Milano l’eccellenza nell’innovazione sostenibile dell’abitare.

Ma bisogna che il coinvolgimento dei privati sia basato sul principio di fiducia, come correttamente enunciato nel nuovo codice dei contratti.

Fiducia e trasparenza, nel rispetto dei ruoli e dei legittimi interessi, affinché sia una opportunità per le imprese del territorio di crescere e consolidarsi rafforzando il tessuto economico che ha permesso a Milano e al suo hinterland di essere la grande città che il mondo conosce.