nei giorni scorsi sono stata ospite alla Festa dell’Unità e ho avuto il piacere di confrontarmi con l’Assessore Pierfrancesco Maran, l’Assessore Giancarlo Tancredi, il Consigliere Bruno Ceccarelli e diversi ragazzi in rappresentanza degli studenti su uno dei temi di maggiore attualità per Milano: dare una risposta alla domanda di alloggi da parte di studenti e famiglie.

Trovare risposte concrete a questi bisogni sociali sarà un tassello significativo per la visione di Milano come città della conoscenza, della creatività e dei talenti. Milano da sempre è una città attrattiva per chi ha un progetto di crescita personale e professionale, ma, purtroppo, ritengo che questa immagine sia sempre più sfocata e chi vive e lavora nell’area metropolitana deve fare quotidianamente i conti con il crescente divario tra redditi e costo della vita. La città rischia di essere esclusiva e inaccessibile per chi oggi le garantisce lavoro e competenze, mettendo a disposizione della collettività il proprio talento.

Per noi operatori del territorio questo tema è da affrontare con la massima attenzione a partire dall’offerta abitativa: la casa sociale è un’infrastruttura, un diritto primario per i cittadini, insieme al lavoro e allo studio, che va tutelato in maniera strutturale.

Le cause che hanno portato a queste criticità sono riconducibili al forte aumento del valore delle aree, che nel tempo ha avuto impennate in alcune zone della città; a una crescente domanda di alloggi e redditi insufficienti per acquistare o affittare una abitazione in città, anche da parte della fascia di popolazione a medio reddito e, com’è risaputo, al picco dei prezzi, legato alla guerra in Ucraina che ha causato un incremento esponenziale dei costi di produzione. I costi di costruzione sono cresciuti nel 2021 e 2022 di circa il 30% in pochi mesi, facendo saltare i piani finanziari e rallentando i nuovi investimenti immobiliari di housing sociale.

In un contesto del genere, per gli operatori e` impossibile realizzare edilizia convenzionata e in locazione a prezzi concordati di affitto nel quadro delle regole urbanistiche attuali. Ritengo sia di fondamentale importanza mettere in campo misure pubbliche efficienti per riqualificare e potenziare l’edilizia sociale, intervenendo al tempo stesso per aumentare l’offerta di housing sociale, ovvero di case a basso costo per chi può affrontare l’acquisto o l’affitto purché sostenibile in base al reddito. E` questa offerta che manca, che rende il mercato della casa difficile e genera le tensioni che ben conosciamo.

Uno dei nodi centrali per la domanda di alloggi per studenti e` certamente quello della necessita` di ampliare il mercato degli affitti, sia dal punto di vista qualitativo che quantitativo. E` necessario cambiare il modello del mercato dell’affitto, favorendo l’intervento di operatori professionali con politiche fiscali a supporto per ampliare significativamente l’offerta e la concorrenza, con evidenti benefici in termini di aumento della qualità` delle abitazioni ed una contestuale riduzione dei canoni di locazione.

L’intenzione è proprio quella di ridisegnare il ruolo delle imprese nel comparto della locazione residenziale, sia essa rivolta al mercato libero che all’housing sociale, a sostegno di un’offerta flessibile e rispondente alle mutate istanze del mercato.

Altro tema di fondamentale importanza per lo sviluppo del territorio è la rigenerazione urbana, che necessita dell’uso della leva fiscale per la sua piena attuazione: senza incentivi fiscali la rigenerazione urbana non parte.

Con un sistema volto a detassare l’acquisto di immobili da rigenerare completamente si renderebbero fattibili operazioni complesse di rinnovamento del patrimonio edilizio esistente, altrimenti bloccate dall’attuale prelievo espropriativo a carico proprio della fase iniziale d’acquisto del fabbricato vetusto, energivoro e spesso non più idoneo all’uso consentito.

È necessario un adeguato supporto dal pubblico e da un quadro rinnovato di regole di cui si devono fare carico tutti i livelli istituzionali, dallo Stato ai Comuni, passando dalle Regioni alle Province o Citta` Metropolitane, che devono muoversi in maniera coordinata nella realizzazione di un “pacchetto” di norme che coinvolgano sia gli aspetti fiscali che quelli relativi alla pianificazione territoriale.

In tema di rigenerazione, sono convinta che la dimensione della città di Milano non basti e che la questione casa debba essere affrontata a livello metropolitano: l’allargamento dei confini è inevitabile nella risoluzione delle problematiche legate al costo degli alloggi in vendita e in affitto.

Allargamento dei confini, però, non vuol dire che, semplicemente, si portano fuori dalla città di Milano le case sociali, ma significa costruire un progetto di città più grande, in cui infrastrutture e servizi sono progettati e gestiti in modo diverso e senza discontinuità. Credo che questo tema possa davvero rappresentare la prossima frontiera di una nuova urbanistica.  Ritengo, infatti, fondamentale e prioritario che il Comune di Milano assuma la dimensione metropolitana come orizzonte territoriale della propria iniziativa, promuovendo la cooperazione sovracomunale, sul tema delle politiche abitative.

È urgente condividere un progetto di carattere infrastrutturale capace di ridurre le distanze fisiche e migliorare la mobilità delle persone con i comuni della cintura metropolitana. Queste nuove centralità possono favorire sviluppi residenziali in aree meno dense e dove la città potrebbe espandersi con logiche differenti, aperte ad un più largo spettro di popolazione. Il rischio è che ad essere potenzialmente escluse non siano solo le fasce di popolazione con redditi non più sufficienti per sostenere i crescenti costi dell’abitare in città, ma anche famiglie e categorie di city users, essenziali per accrescere la creatività e l’innovatività della città, e per garantire le competenze necessarie alle imprese presenti.

Dare risposte concrete al tema della casa sociale e` fondamentale per pensare a uno sviluppo sostenibile della citta`, coniugando ambiente, economia e sociale.