L'Agenzia delle Entrate si è recentemente espressa sul corretto regime IVA applicabile alla cessione di un terreno sul quale insiste un complesso immobiliare alberghiero da demolire, accatastato nella categoria catastale F2, come "unità collabente" (Risposta n.554 del 7 novembre 2022).

In particolare, la questione esaminata riguarda la qualificazione dell'oggetto della cessione, come "terreno edificabile", ovvero come fabbricato, che incide proprio sul trattamento fiscale applicabile all'operazione.

Innanzitutto, l'Amministrazione finanziaria richiama il concetto di "collabenza" collegato all'accatastamento nella categoria F2, valido per le costruzioni caratterizzate da un elevato livello di degrado (ad esempio l'impossibilità di produrre reddito senza interventi incisivi di recupero edilizio, mancanza di allacci alle utenze, impossibilità di accatastamento in altre categorie catastali).

Nella risposta viene anche fatto riferimento alla giurisprudenza comunitaria, secondo la quale la particolarità dei fabbricati collabenti, destinati alla demolizione a seguito della cessione non impedisce di considerare che, ai fini IVA, il bene ceduto sia proprio il fabbricato, e non l'area edificabile sottostante, anche se questo non è più idoneo ad espletare la sua funzione. Nel caso di specie l'Agenzia delle Entrate conferma il proprio orientamento già espresso in fattispecie similari e ribadisce che, ai fini IVA, in caso di cessione di un'area che comprenda "unità collabenti":
l'oggetto della compravendita sono i fabbricati, ancorché da demolire, e non l'area su cui essi si trovano, in base alla "natura oggettiva" dei beni ceduti (cd. "criterio catastale");
- la cessione dei medesimi edifici è soggetta ad IVA, con l'aliquota ordinaria del 22%, come fabbricati "non ultimati", ma ancora inseriti nel circuito produttivo. Quindi la cessione ricade nell'ordinario regime di imponibilità ad IVA e non si applica la regola generale di esenzione dall'imposta prevista per il trasferimento dei fabbricati strumentali.

Pertanto, le imposte di Registro, Ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 200 euro ciascuna (principio di alternatività IVA/Registro).