La legge di Bilancio 2023 ha reintrodotto una misura fortemente auspicata dall'ANCE ai fini della ripresa del mercato immobiliare. La misura, già applicata nel biennio 2016-2017, trova origine dal fatto che le cessioni di immobili dalle imprese costruttrici ai privati sono, sotto il profilo fiscale, più costosi, rispetto alle compravendite effettuate tra due soggetti privati. Nel caso dell'acquisto di una prima casa da un privato, ad esempio, l'imposta di registro che è pari al 2% ed è possibile applicare il c.d. prezzo - valore, mentre nel caso di acquisto da impresa l'iva è pari al 4% senza possibilità di un regime agevolato.

Il legislatore ha quindi voluto creare una compensazione dei maggiori oneri fiscali prevedendo una detrazione IRPEF pari al 50% dell'IVA pagata sull'acquisto di abitazioni in classe A e B cedute dalle imprese costruttrici che, oggi, viene riproposta limitatamente ai rogiti stipulati dal 1° gennaio al 31 dicembre 2023.

Rispetto alla disciplina previgente, l'ambito della disposizione viene, ora, esteso, riconoscendo la suddetta detrazione anche alle abitazioni vendute dagli organismi di investimento collettivo del risparmio - OICR immobiliari, che si aggiungono alle imprese costruttrici come soggetti cedenti.

Restano, invece, invariate le modalità di fruizione del beneficio fiscale, che rimane utilizzabile esclusivamente nella dichiarazione dei redditi (come detrazione IRPEF) in dieci quote costanti nell'anno in cui sono state sostenute le spese e nei nove periodi d'imposta successivi.

Tenuto conto della sostanziale identità tra la nuova e la previgente disposizione, si ritiene possano trovare conferma i chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate a suo tempo forniti sul tema, tra i quali:
» deve trattarsi di un immobile a destinazione residenziale in classe A o B, senza ulteriori requisiti: può quindi essere sia un'"abitazione principale", sia una seconda casa, ovvero un'abitazione di lusso;
» in caso di acquisto congiunto dell'abitazione energetica e delle sue pertinenze (es. cantina, posto auto, etc), la detrazione possa calcolarsi assumendo il 50% dell'IVA pagata sull'intero acquisto (comprensivo quindi sia dell'unità abitativa che delle unità ad essa pertinenziali). Ciò, tuttavia, solo se l'acquisto della pertinenza avvenga contestualmente all'acquisto dell'abitazione agevolata e che, nel rogito, sia data evidenza del vincolo pertinenziale;
» il beneficio fiscale è cumulabile con la detrazione IRPEF del 50% per l'acquisto di abitazioni poste all'interno di edifici interamente ristrutturati, eseguiti da imprese costruttrici/ristrutturatrici e da cooperative edilizie, che provvedano entro 18 mesi dalla data di termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell'immobile;
» l'acquisto dall'impresa costruttrice deve riguardare un immobile "nuovo", ovvero venduto direttamente dall'impresa, senza che sia intervenuto un acquisto intermedio;
» ai fini della detrazione IRPEF, rileva il momento di pagamento dell'IVA, secondo il "principio di cassa", per cui è necessario che il pagamento dell'IVA avvenga nel periodo agevolato, ossia nel 2023. Ciò, di fatto, esclude la possibilità di fruire dell'agevolazione in relazione all'IVA pagata per gli acconti corrisposti in anni precedenti al 2023, purché l'acquisto dell'abitazione (e, quindi, la stipula del rogito definitivo) avvenga nel 2023.


Raffaella Scurati - Assimpredil Ance